ДОМАКВАРТИРЫЭЛЛИНГИУЧАСТКИ ПОД ИЖСЗЕМЛЯ ПОД КОММЕРЦИЮГОСТИНИЦЫБИЗНЕС

Новости рынка недвижимости Крыма и Севастополя, обзоры рынков коммерческой и жилой недвижимости
Рынок строительства и недвижимости в Крыму и Севастополе: ежедневные новости

2024-09-16

В I полугодии 2024 года земельные участки под ИЖС в Севастополе подешевели на 2,5%. ИНФОГРАФИКА

За первое полугодие 2024 года земельные участки под индивидуальное жилищное строительство просели в цене на 2,5% с 675,9 тыс. руб. за сотку в декабре 2023 года до 659 тыс. руб. за сотку в июне 2024. При этом объём предложения на рынке за полгода снизился на 6,6%. Такие результаты показало маркетинговое исследование рынка земельных участков в Севастополе, проводимое специалистами маркетингового агентства "Маркет-Крым".
Земельные участки под индивидуальное жилищное строительство в городе Севастополе

При этом наибольшая просадка в цене произошла непосредственно во втором квартале 2024 года, в течение которого средняя сотка земли на рынке земельных участков города Севастополя с видом разрешённого использования "Для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений (приусадебный участок)" потеряла в цене 12,7% относительно мартовских ценников.

Рис. 1. Ценовые тенденции на рынке земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в Севастополе в первом полугодии 2024 года

Традиционно, самым дорогостоящим остаётся Гагаринский муниципальный округ 1,27 млн. руб. за сотку. Причина такого лидерства кроется в том, что вдобавок к тому, что Гагаринский м.о. является приморским, добавляется то обстоятельство, что данные территории имеют преимущественно высотную застройку. Приобрести землю под ИЖС можно в микрорайоне Стрелецкая бухта (та самая в который расположены Новый Херсонес и старый тоже), а также в микрорайоне Молочка (без выхода к морю и при полном отсутствии городской инфраструктуры). Добавляет к цене и ограниченное предложение. Всего на продажу выставлено 82 земельных участка или 8% от общего количества по городу Севастополю (график представленности муниципальных образований на рынке земельных участков под ИЖС будет чуть ниже.

Рис. 2. Средняя стоимость земельных участков под ИЖС в различных муниципальных образованиях города Севастополя во II квартале (июнь) 2024 года. В тысячах рублей за сотку.

Вторым в ценовом рейтинге проходит Ленинский муниципальный округ 1,055 млн. руб. за сотку. Ленинский район в Севастополе считается центральным, хотя непосредственно в историческом центре участков на продажу нет. Выявлено 60 предложений о продаже. Но центр остаётся центром и Ленинский м.о. по итогам первого полугодия показал самый уверенный рост +22,5% к средней стоимости сотки.

Рис. 3. Изменение средней стоимости земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в различных муниципальных образованиях города Севастополя в I полугодии 2024 года

Как видно из приведенной графики, по итогам первого полугодия 2024 года в зеленой зоне остались муниципальные образования основного массива застройки (приморский Гагаринский (+5,2% к средней стоимости сотки земли) и центральный Ленинский (+22,5%) муниципальные округа),

Также подорожали прибрежные сельские (Андреевский и Качинский м.о.). В отношении крайних стоит указать, что спрос на земельные участки на этих территориях формируется покупателями из других регионов Российской Федерации, желающих построить домик у моря. При этом данные муниципалитеты являются сельскими территориями со всеми вытекающими из этого неудобствами.

В самом глубоком минусе (-12,9% средней стоимости сотки земли под ИЖС оказался Балаклавский муниципальный округ. О нём далее расскажем подробнее.

Рис. 4. Представленность муниципальных образований города Севастополя на рынке земельных участков под ИЖС во II квартале 2024 года. В % от общей площади выставленных на продажу земельных участков.

Рис. 5. Ценовые ожидания продавцов земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в Севастополе. Количество предложений в соответствующем ценовом диапазоне тыс. руб. за сотку

Как можно увидеть на приведенном графике, наибольшее количество предложений о продаже земельных участков под ИЖС в Севастополе представлено в ценовом диапазоне 400-500 тыс. руб. за сотку. Однако, это большинство, а земельные участки являются штучным товаром, чья цена зависит от массы факторов, от классического наличия коммуникаций, до специфических, таких как например наличие вида на море.

На графике не отражены ценовые диапазоны более 2,8 млн. руб. за сотку, так как предложения там единичные и их показ ухудшит информативность график. Самую высокую цену 12 млн. руб. за сотку продемонстрировал земельный участок площадью 10 соток на улице Мраморной, д. 11 в Балаклаве. Несколько удивился обнаружив данный участок на кадастровой карте - 91:01:001007:49, земли населенных пунктов, для индивидуальной жилой застройки, для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений (приусадебный участок), плoщадь — 1000 кв.м. Ранее полагали, что это земля Балаклавского рудоуправления, на которой добытый известняк перегружался на железнодорожные вагоны, а взяться там участку под ИЖС как бы неоткуда. Да и весь участок, прилегающий к бухте Балаклавское рудоуправление вроде как передало городу под строительство яхтенной марины и там согласно рекламе должен быть разбит парк. Но, видимо чудеса бывают, по крайней мере с земельными участками в Севастополе. Как указано в объявлении: "Участок находится в рекреационной зоне (Р-4) развития Балаклавы. На данный момент проходит в «Балаклава 1» Этап 2 проектирование и межевание территории. И сейчас утверждаются в том числе возможные способы их образования. Границы таких земельных участков осуществляются в проекте межевания территории и выполняется в системе координат, используемой при ведении Единого государственного реестра недвижимости.". Впрочем, отсылки к ЕГРН - это типичный риелторский ход, который не гарантирует покупателю, того, что потом этот самый участок не изымут в судебном порядке. Но рекордный ценник в 12 млн. руб. за сотку заявлен. Участок стоит на продаже как-минимум с декабря 2023 года. В среднем по Балаклаве средняя стоимость сотки составляет 991, 8 тыс. руб.

Рис. 6. Средняя стоимость земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в различных микрорайонах (территориях) Балаклавского муниципального округа города Севастополя в первом полугодии 2024 года. В тысячах рублей за сотку.

В целом Балаклавский муниципальный округ в части индивидуальной жилищной застройки необходимо делить на 3 зоны:

1. собственно Балаклава и несколько посёлков в пределах долины Золотая балка. Средний прайс - 947,6 тыс. руб. за сотку. Изменение цены за полгода -3,1%.

2 Дачные массивы - вдоль Балаклавского шоссе на участке от 5 км до 10 км Балаклавского шоссе и Сапун-гора, которая юридически является Балаклавским районом, но де-факто считается Нахимовским. Дачные районы просели больше всего, потеряв 19,7% стоимости. Списать такую просадку на неудачный туристический сезон не получится. Налицо снижение покупательской способности населения.

3. сельские территории по левую сторону трассы на Ялту, где есть территории с городской застройкой, такие как пос. Сахарная головка, так и совсем небольшие сёла вроде Морозовки, о существовании которой не догадывается примерно половина коренных жителей Севастополя, не говоря уже про "понаехавших". В этом секторе случился даже ситуативный рост +2,1%, однако считать его тенденцией не позволяет ничтожно малый объём предложения, при котором даже один продавец, выставивший неадекватную цену может испортить статистику.

Рис. 7. Ценовые тенденции на рынке земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в Балаклавском муниципальном округе города Севастополя в первом полугодии 2024 года.

Рис. 8. Ценовые предпочтения продавцов земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в Балаклавском муниципальном округе города Севастополе во II квартале (июнь) 2024 года. Количество предложений о продаже в соответствующем ценовом сегменте тыс. руб. за сотку.

Возвращаясь к ситуации на рынке земельных участков под ИЖС в целом по Севастополю отметим, что второй квартал 2024 года оказался негативным в ценовом плане для территорий всех муниципальных образований города федерального значения Севастополь.

Рис. 9. Изменение средней стоимости земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в различных муниципальных образованиях города Севастополя во II квартале 2024 года

Сильнее всего за второй квартал просел центральный Ленинский муниципальный округ (до 2014 года Ленинский район) -24,2% от средней стоимости сотки под ИЖС. Хуже всего тонул Качинский муниципальный округ -1,4% от стоимости сотки.

Эксперты компании "Маркет-Крым" продолжают отслеживать ценовые тенденции на рынке недвижимости города Севастополя.

ВСЕ НОВОСТИ РЫНКА СТРОИТЕЛЬСТВА И НЕДВИЖИМОСТИ В КРЫМУ И СЕВАСТОПОЛЕ

ПОДЕЛИТЬСЯ ССЫЛКОЙ С ДРУЗЬЯМИ И КОЛЛЕГАМИ

Земельные участки и недвижимость в Крыму, Севастополе, Ялте, Евпатории
Инвестиционное агентство недвижимости "Маркет Крым"

Наш адрес: Севастополь, ул Очаковцев, 19 офис 515

+7(978)2724419

e-mail: sevcrimea@gmail.com